“我这房子空置都一年，一滴水都没用过，物业费能不能给优惠些？”

作为一个在行业里干了10年的资深物业人，这是我听闻过频次最高、误解最深的问题。

很多业主觉得，我还没住进去，还没享受到服务，收费就是不合理的，今天我不谈情怀，只说钱和法，把账本拿出来，把这层窗户纸戳破。

你的物业费，到底花哪了？（晒账单）

很多业主心里觉得物业服务就是门口有人站岗、天天清扫下卫生、时不时修理下灯

“就这点活，还要收我的物业费？”

但这仅仅只是冰山一角，为了打破这种刻板印象，我特意调取一份标准住宅小区（包干制）的年度，真实支出报表，凭借数据来呈现情况。

【某小区年度物业成本硬核拆解】

人力成本，（占比大概55%-60%），这是花费中占比最多的部分

你不住在这里，可是门口的保安，得实行24小时三班倒，并不能因为你家没人，在你家那栋楼巡逻的时候就跳过去，保洁阿姨每天都要清扫楼道，不能因为你没踩过，灰尘就不会落到那儿，只要小区还在运转，这一部分就是所说的刚性成本，一点儿都不能节省。

设施设备维护费（占比约15%-20%）：此为“隐形吞金兽

电梯要年检，水泵要保养，消防系统要时刻待命

真实场景，就算你不用电梯，电梯仍然要为楼上楼下的邻居运行，也还是会有磨损并且产生电费，你家的水管虽说处于关闭状态，可是主管道的水压要保持住，这样供水泵就得小时处于，工作状态。

公共层面的能源消耗还有，清洁绿化这一块（占比大概是10%到15%

路灯亮不亮，草坪修没修，垃圾运没运，这些都是发生在公共区域的费用

要是你经营过餐馆就会明白，即便没客人上门，厨师和服务员的工资还得照发，房租也得按时交，物业服务说到底是一种公共产品随时待命的服务模式，你所支付的费用，主要不是用于当下的使用，而是为了确保任何时候回来都能正常使用，这个时候也为了维护资产的价值”

我没享受服务？不，你搞错了“买房”的概念

除了算账，我们不要只算账，还需要讲理。很多业主不交费，是由于对于买房这件事存在法律方面的误解，

用简洁的话语来解释《民法典》中的建筑物区分所有权，就是你购买的房屋包含两部分。

专有部分：把房门关闭，屋内是属于你的，怎样进行装修你自行决定就可以，共有部分：走出家门之后，走廊、大堂，、外墙、花园、电梯这些地方，都是你和全体业主按份共有的。

为什么要交费？就因为物业公司负责的，恰好就是这个“共有部分”，不管你住不住，要是外墙皮脱落了就要修缮，不然砸到人的话大家都得赔款，要是消防通道被堵住了就要疏通，不然着火的时候整栋楼都会遭殃。

物业服务具有不可分割的特性，无法像过滤空气那样，只让缴费业主家门口的空气变得清新，也无法调整保安巡逻路线，特意避开未入住业主的楼层。

空置房到底能不能打折

《民法典》第九百四十四条明确规定，「业主应当依照约定向物业服务人缴纳物业费，物业服务人，已经依照约定和相关规定提供服务的，业主，不可以由于未接受或者不需要接受相应物业服务而拒绝缴纳物业费」

尽管部分城市此前推行过空置房按70%标准缴费的措施，但伴随人工成本上升，这类优惠政策正逐步收紧，因为空置房享受折扣，实质上等于让长期居住的业主变相，补贴空置房业主，对常住居民而言也是一种不公平。

服务不好就不交钱？试试“对赌式”调价

那我也能够理解业主内心的憋屈，业主不是已经讲了「道理我都清楚，可是你们的服务实在糟糕，还让我全额缴纳，我心里不舒坦」

这就陷入到一个死循环之中：服务欠佳-业主不愿交钱-物业没了钱便裁员-服务愈发差劲，碰到困境该怎么突破，作为拥有丰富经验的从业者，我给大家的建议是，别运用拒交这种两败俱伤的办法，不妨试试“质价相符的对赌机制。

【这在上海、杭州的小区，已经跑通了，具体是怎么玩】

设定硬指标：让业主大会和物业开展沟通交流，把那种空洞虚浮的服务好转，变成50项可以量化的指标，比如说，门岗得对，陌生人查验身份、地下车库地面要每周清洗一回、报修得在15分钟内有回应。

设立共管账户或者履约保证金：要是物业费出现涨价（或者是全额缴纳）的情况，那多出来的这部分钱财，又或者是物业交纳的一笔保证金，先存放到第三方或者共管账户之中。

季度考核论功行赏：每季度会邀请业主代表、居委会甚至第三方机构来进行打分，要是考核达到达标标准（90，分以上），这样钱就会划给物业，作为奖励或者利润，要是考核没达标，这样就会扣除这部分资金，流回到小区维修资金账户当中，甚至还会启动物业经理下课机制。

这一招的精髓在于，物业把业主和自身从相互对立的情况，转换成合作共赢的情况，为了获取对应的报酬，物业会尽力提高服务水准，业主发现到实实在在的变化之后，也愿意支付费用，这是很好的质价相符情况，而不是陷入低价低质的窘境当中。

【写在最后】

房子，可能是我们这辈子最大的资产

物业费，它的本质并非是给物业公司的买路钱，而是我们为了维护这个资产价值一起，凑的“众筹款”

如果你对服务不满意，那就去行使你的监督权、表决权，去推动制度改革，不要仅仅只是简简单单地选择“断供”

实际上，房子是属于自己的，要是把物业管理得很差劲，就算节省了几千块的物业费，房价下跌，几十万也并非没有这种可能性。

关注我，下一次我们聊聊：小区公共收益这项糊涂账，需得怎样才能把它取回来

特别声明：此文章95%以上基本为自己原创，少量的素材是借助于AI辅助，但是所有的内容都是经过了自己的研判和核查。文章倡导的是倡导物业与业主和谐共处的正能量，无低俗和不良引导。希望读者知悉。